Memoria 2021

1695 MEMORIA 2021 CONSEJO DE ESTADO SALA DE CONSULTA Y SERVICIO CIVIL La norma en cuestión atribuye al avalúo catastral las siguientes tres características: i) es el resultado de una valoración de carácter técnico; ii) guarda relación con el avalúo comercial, pues este último determina los valores mínimo y máximo: el avalúo catastral no podrá exceder el valor comercial, así como tampoco podrá ser inferior al 60% de este último; iii) del mismo modo en que ocurre en el caso del avalúo comercial 1871 , según la norma en comento, no es menester separar el valor del suelo de aquel que tenga la edificación 1872 . La Resolución 0070 de 2011, suscrita por la Dirección General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ofrece una definición más detallada del concepto que aquí se analiza. Por su importancia para la solución de la consulta planteada a la Sala, se transcribe a continuación el artículo octavo de la resolución: ARTÍCULO 8.- Avalúo catastral.- El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos. PARÁGRAFO 1: Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral. PARÁGRAFO 2: El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características. PARÁGRAFO 3: En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales. 1871 Al respecto, el artículo 2.2.2.1.1. del Decreto 1170 de 2015 dispone lo siguiente: «Avalúo comercial. Es el precio más pro- bable por el cual un predio se transaría en un mercado en donde el comprador y el vendedor actuarían libremente con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. Para su determinación no será necesario calcular de manera separada el valor del suelo y el de la construcción» [énfasis fuera de texto]. 1872 Esta definición aplica a la regulación del servicio público de gestión catastral, el cual es definido por el mismo artículo en los siguientes términos: «La gestión catastral es un servicio público que comprende el conjunto de operaciones técnicas y administrativas necesarias para el desarrollo adecuado de los procesos de formación, actualización, conservación y difusión de la información catastral, por medio de los cuales se logra la identificación y mantenimiento permanente de la informa- ción física, jurídica y económica de los bienes inmuebles del país. La gestión catastral tiene implícito el enfoque multipro- pósito, el cual contribuye en la conformación de un sistema catastral integral, completo, actualizado, confiable, consistente con el registro de la propiedad inmueble, digital e interoperable con otros sistemas de información del territorio».