Memoria 2021

1690 CONCEPTOS DE LA SALA DE CONSULTA Y SERVICIO CIVIL PUBLICADOS EN EL 2021 TERCERA PARTE 5. Con fundamento en el artículo 2.5.5.3.1.6. del Decreto 2136 de 2015, la SAE expidió la Resolución n.º 1360 del 12 de diciembre de 2016, la cual consagra el procedimiento para determinar el precio base de venta (PBV) y precio mínimo de venta (PMV). En dicha determinación se toman en cuenta las siguientes variables: a) avalúo comercial, b) ingresos, c) gastos y costos, d) tiempo de comercialización, e) estado y costos de saneamiento, f) tasa de descuento y g) factor de descuento. 6. Con la venta de los bienes del FRISCO se busca obtener la mayor productividad posible, teniendo como base el avalúo comercial. 7. Los procesos de comercialización de los bienes inmuebles se han visto afectados, pues un porcentaje importante de estos se encuentran avaluados catastralmente por un valor mayor al determinado por el avalúo comercial. Lo anterior, en razón a aspectos tales como su ubicación en zonas de alto impacto, sus condiciones físicas y estructurales, su proyección comercial, entre otras. 8. El avalúo comercial es el resultado de analizar distintas variables que permiten, finalmente, determinar el valor promedio de un inmueble específico. Este avalúo constituye el sustento idóneo para la celebración de negocios jurídicos, al estar conforme a la realidad del bien. Por su parte, el avalúo catastral toma en consideración zonas homogéneas conforme a modelos econométricos, los cuales tienen como propósito determinar la base gravable del impuesto predial por parte de las secretarias de hacienda distritales y municipales, y limitar la tasación de diferentes tributos en el desarrollo de actos jurídicos. 9. Tomar el avalúo catastral como fuente para la determinación del precio de venta de los bienes inmuebles en procesos de extinción de dominio tiende a convertirse en un obstáculo para el desarrollo de ventas en volumen, pues en estos casos se trata de valoraciones sectorizadas que no se concentran en un bien particular, como sí ocurre con el avalúo comercial. 10. Teniendo en cuenta lo anterior, establecer como límite mínimo para la negociación de inmuebles el valor reflejado en el avalúo catastral es contrario a los intereses de las partes involucradas en el negocio jurídico, al verse estas obligadas a realizar una negociación sobre bases no ajustadas a la realidad comercial y económica del bien. 11. El artículo 90 del Estatuto Tributario consagra que el precio de enajenación de un bien es el valor comercial realizado en dinero o especie. Este precio de venta no se puede apartar en más de un 15% de su valor comercial. Asimismo, la norma determina que el valor mínimo de venta, para el caso de los inmuebles, no puede ser inferior a su costo, avalúo catastral ni autoavalúo, sin perjuicio de un valor comercial superior.